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中國租金回報率最全地圖 包含鮮為人知的樓市規律

[2018-11-02 16:45:13] 來源:本站 編輯:小編 點擊量:
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導讀:中國租金回報率最全地圖:耗時一月的誠意研究,包含鮮為人知的樓市規律◎智谷趨勢|DJ樓市正在以出奇不意的方式進入拐點:1.交易凍結。一年來國內有52個城市或地區累計出臺282項買賣限制性政策(不完全統計),房子由買賣市場轉入租賃市場。2.房價凍結。收益從單純依賴房價漲幅,變

  中國租金回報率最全地圖:耗時一月的誠意研究,包含鮮為人知的樓市規律

  ◎智谷趨勢| DJ

  樓市正在以出奇不意的方式進入拐點:

  1.交易凍結。一年來國內有52個城市或地區累計出臺282項買賣限制性政策(不完全統計),房子由買賣市場轉入租賃市場。

  2.房價凍結。收益從單純依賴房價漲幅,變為越來越多依賴于租金。

  再加上租購同權的火熱,于是,租金回報率,成為你躲也躲不開的話題。

  我們做了迄今最為系統地各大城市租金回報率梳理,有助于投資者作全面參考。

  樣本100座城市,包括4座一線、15座新一線、30座二線、44座三線城市,以及7座四線(城市級別按《第一財經周刊》劃分)。同時,我們還將這些城市的主要行政區、縣、鎮的數據進行梳理,總共整理了804個行政區/縣/鎮的最新租金回報率。

  還與國外的租金回報率進行了比較。從地域空間,發現了小到一個區,大到中國與他國城際之間的一些規律。

  說明:以下提到的租金回報率都是毛租金回報率,即年租金/房價,并未參考稅務、物業費、維護成本等其他雜費。若考慮這些費用,(特別是國外)租金回報率將會下降1%~2%。而房價方面,我們在這主要研究二手房的價格,未考慮新樓盤。

  01

  百城榜包含樓市重要秘密

  先呈上這100個城市的租金回報率總榜排行。

  一般而言,我們把凈租金回報率在4%左右視為高回報。中國城市的租金回報率普遍較低,背后一方面是因為房價較高,另一方面是租金水平與國外比較低。

  (1)一般規律:城市越大租金回報率越低

  在排名前10名中,沒有一個一線或者新一線城市,二線城市只有3個,三、四線城市占到了70%。如果你要找新一線城市在哪,你得一直往下滑,滑到第27名,第一個新一線城市——沈陽才冒出來跟你打招呼。

  四大一線城市全部排在了回報率最低的陣營里,這與房價相對租金來說過高有關。

  四個城市中,北京的租金回報率最低,以1.37%在百城里排名第96位,其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和廣州(1.69%)。

  新一線城市的回報率也排在了中后位置,15座新一線城市的內部排名如下:

  沈陽、大連這兩個東北省會排名最前,因為它們整體房價較低,這也側面體現出東北市場相對冷清的狀況。南京、蘇州等這一輪房價上漲兇猛的城市,租金回報率都較低。

  城市越大,租金回報率越低,這是全球通行的規律,只是中國背離得比較厲害。

  中國城市的租金回報率普遍低于4%,側面印證了我在開頭說的,房產收益此前仍被房價主導,人們都在望著房價盼其漲以獲得利潤。

  在房地產健康的市場中,年漲幅通常不到10%,而租金回報率百城榜的后20名城市,房價年漲幅有一半超過了40%,但這不可能長久持續。目前的租金回報率,似乎成了樓市熱度的一個反向指標,回報率越低,樓市越火熱;回報率越高,越是冷清。

  這是樓市一輪瘋狂后的特殊景象,從長遠來看,隨著租房時代的到來,這些數據會有相應調整。

  (2)一線輻射現象

  租金回報率還呈現一線輻射的特征,也就是一線租金回報率低的同時,也染紅了其周圍的租金回報率。

  最典型的是北京周邊的廊坊,身為三線城市,回報率低于所有一線和新一線城市!

  在百城榜的最后10名中,除了大城市,其他全是一線周邊城市。廊坊、保定是環首都圈;舟山則是環上海圈。這些城市的共同特點是租金都不高,但房價很高,從而拉低了租金回報率。

  廣深都市圈也是租金回報率較低的集中區域,廣州周邊如佛山、中山、珠海,深圳周邊如惠州,都是房產熱門的城市。

  此外從上圖來看,越往東部沿海地區的城市,租金回報率越低,呈現梯級遞減。

  (3)反常之城

  排名靠前和墊底的兩座二線城市很特別:哈爾濱和廈門。

  哈爾濱受東北整體環境的影響,房價并不高,排在百城中的第55名,租金卻在第16名,也就是說哈爾濱是租金高房價低的地方,這在百城榜中很為少見,大多數城市都是房價高租金低。

  廈門的租金回報率在所有城市里墊底,比一線城市更低。這是由于廈門租金保持在低迷的狀態(最近一年還在跌),但房價卻一直昂首向上導致的。

  廈門的房價已經超過了廣州,成為了繼北上深之后,平均房價最貴的城市。與廈門相似的是三亞,兩座城市都非常依賴房地產市場、而且都是國內的旅游度假圣地。

  02

  北京豪宅租金好便宜?

  都說國外租金回報率比國內高,具體怎個高法?

  在鏈家網站上,北京朝陽區的高級住宅紅璽臺,租金水準在北京算很高了,72平米的兩室一廳月租金約為1.7w元/月。但這個價在倫敦,卻不到其平均水準!

  北京房價跟倫敦的水平相當,但房租只有倫敦的1/4。就算跟東京比,北京的租金也是略低的。

  為了具體一點,我們拿紐約和北京不同等級的租金標價進行一下比較,分為:

  a)高級公寓

  b)普通公寓

  高級公寓

  Avery, 100 Riverside Boulevard應該是紐約最著名的高級公寓之一了。一套兩房的公寓租金約為5950美元/月(約合人民幣4萬),房價則是123萬美金,租金回報率約為5.8%。

  相應的,北京選擇了新城國際,兩房一廳的租金約為2.3萬人民幣/月,而同等戶型房價約為1550萬。這么算下來,租金回報率差不多是1.78%。

  普通公寓

  紐約的普通公寓就是大多數年輕人和工薪階層的人所選擇居住的地方。一般是一棟五六層的公寓,而且房齡都比較老,幾乎將20世紀的各個年代都涵蓋了。

  我們在西118-127號找了一套兩房的公寓。這已經是相對比較偏的地方,且還是曼哈頓被認為最危險的Harlem區,租金達到3353美金/月(約為2.2萬人民幣),房價差不多為91.3萬美元,租金回報率約為4.4%。

  在北京,我們也找了一個不是非常中心但是在五環以內的位置——芍藥居北里。租金約為7300元/月,房價則為680萬人民幣,租金回報率約為1.29%。

  紐約的房屋不管在哪個等級,回報率都比北京同等級的高。

  03

  越大,越低

  英國羅浮堡大學的全球化和國際城市研究(GaWC),曾按綜合競爭力排名把全球大城市分成不同等級,包括中國城市,其對應的租金回報率如下:

  上表可清晰看出,基本上全球城市,也是呈現出城市越大租金回報率越高的特征。紐約比波士頓、西雅圖的回報率都低。這是因為越是大都市,房價比租金的領先度更大。

  日本仍是投資回報不錯的城市,這與日本年輕人的租房率高、租房市場需求強勁有很大關系;而受到本國退歐的影響,英國各城市的租金回報率跟他國幾個同等級城市里屬于偏低水平,但仍比中國高。

  在每個等級,中國城市的租金回報率都低于國外城市,其整體分布如下圖:

  從毛回報率的比較來看,廣州和華盛頓相差了5%以上、成都和西雅圖也有超過3%的差值。除去每年的房產稅和維護成本等費用,西雅圖也超過成都約2%。如果房價不變,在西雅圖收回買房成本的時間,比在成都縮短了18年。

  04

  山丘還是平原

  城市中每個區域的租金回報率也不一樣,拿紐約和北京作對比:

  紐約市的不同區中,租金回報率跟其房產熱度呈負相關的關系,也就是房地產越熱的區域,其租金回報率也就越低。

  然而,北京的情況卻非如此。其租金最低的區域出現在懷柔,低于1%。而且密云區、平谷區、門頭溝區和房山區也處于低位,甚至比五環以內的西城區還低。反觀北京城中心的幾個區,海淀、朝陽、東城和豐臺的租金回報率都處在相對于外圍的大部分區域更高的水平。

  這種郊區的回報率反而處于低谷的形態,可以理解成郊區的房價被哄抬得比較厲害,房價漲幅高過租金漲幅,這種情形,我們就稱其為山丘分布。

  那中國的其他城市租金分布又如何?

  ① 上海市:租金回報率分布較為均勻,呈平原分布,偶有幾處較高。

  上海大部分區域的回報率在1.3%到1.6%之間,中心地區有個長寧區的小高峰。但除了外圍較高的兩個區(崇明區和嘉定區)之外,其他區域都在這個區間內,比較熱門的如浦東新區、黃浦區的數值較低。總體而言,上海保持了熱門區域租金回報率更低的特點。

  與上海相似的城市有:重慶、杭州、成都

  ② 廣州市:與紐約的分布情況相似,越中心租金回報率越低。

  廣州市租金回報率最高的區域花落花都區,且這個趨勢也延續到其他外圍區域,如從化區。因為近年來的城區更新換代,作為廣州市老區的白云區和荔灣區所剩的房源都普遍較老,房價漲幅不如天河和越秀區,使得它們的租金回報率比天河、越秀、海珠區更高。

  相反增城區因為在去年限購時曾有短暫一段時間未被納入限制范圍,致使資金往增城區流動,這樣就拉動了該區的熱度,出現租金回報率在外圍區中偏低的現象。

  ③ 深圳:山丘分布。

  除了臨近香港的兩個中心區,其他區域的租金回報率都較低。南山區是高科技公司集中布局的區域,相信有很多年輕租房客在這里出租,但也同時拉高了南山區的房價。貴為深圳金融中心的福田區表現不如廣州的天河區亮眼,主要與租金較高、軌道交通分布發達導致年輕租戶出走有關。

  鹽田區的低回報率則側面反映出其作為房產熱門區域的一個表現:房價堪比羅湖區,租金卻只有寶安區的水平。

  ④ 重慶:依靠長江,一個區比較火。

  重慶也是平原分布,租金回報率在2.5%~2.7%之間。唯有一處比例低至2.17%,是渝中區。我推測這個作為重慶政治中心的行政區也是頗受到投資喜愛的區域,加上商業中心的江北區就在旁邊,這兩個地區撐起了重慶的房價。而重慶本地人可能就更偏愛外圍,比如九龍坡區或者沙坪壩區,這兩個行政區也是回報率頗高的地方。

  ⑤ 杭州:呈現平原分布,租金刷刷漲。

  作為江浙地區目前被夸贊最有前途的城市,杭州的租金回報率分布情況與上海、重慶相似,比較平均,唯有一處(西湖區)較低。杭州的租金回報率分布在1.9%~2.2%之間,比較低的西湖區是房價高所導致,平均房價高于其他行政區。

  杭州的租金在這一年來漲得厲害,而且環比的漲幅超過房價的漲幅,可見租房需求在增加。

  ⑥ 南京:呈西北低東南高的一面倒分布特點,越市中心租金回報率越高。

  南京租金回報率較低的兩個區是浦口區和六合區,而更靠東南的幾個區租金回報率都在1.7%以上。六合區和浦口區并不是南京租金\房價最高的區域,兩個區價位甚至可以說是倒數,租金回報率之所以低,是因為房租房價兩個數的比值都較低所致。

  另一方面,建鄴區以及鼓樓區則是租金和房價雙高,這使得兩個行政區的租金回報率都達到1.7%。所以,南京在我們所選取的11座城市里,表現出相反的特質,反而是租金回報率越高的地方越靠市中心。

  ⑦ 成都:各城區數值普遍均勻的平原分布。

  成都也是租金回報率較高的城市,并且它的呈現也相對均勻,跟上海、重慶相似。同時,它也呈現出越市中心租金回報率越低的現象。就我們統計,錦江區和青羊區是成都房價最高的兩個區,他們的租金回報率也自然是最低的了。

  ⑧ 天津:中間低外圍高的盆地分布。

  天津市中心——和平區的租金回報率著實是所有區中最低的,而且越往外圍租金回報率越高。和平區是天津房價最高的地區。此外,作為臨近北京的大都市,京津高鐵使得在北京上班、在天津安家成為可能,因此也超熱了高鐵站周邊的房價。

  ⑨ 武漢:沿江、中心區低外圍高的盆地分布。

  武漢沿長江的幾個區:漢江、江岸、武昌、漢陽、黃坡的租金回報率都比較低,其中武昌區的平均房價是最高的。

  除了蔡甸和江岸區外,其他行政區的租金在這一年來都在上漲,看來武漢吸引人才的政策稍有起色。

  ⑩ 哈爾濱:回報率最高二線城市,租金回報率分布也隨意。

  近幾年哈爾濱涌入許多人,給哈爾濱的租房市場提供了大量需求,所以房租上,哈爾濱環比上漲較多。但是,同比來看,哈爾濱幾乎所有中心城區的房租都在下跌,所以若想投資哈爾濱這個市場,需多觀望。

  ? 廈門:回報率最低二線城市,租金回報率分布也隨意。

  作為廈門人,我是深感投資廈門的房產不能用租金回報率這一套,因為完全靠租金在廈門根本不能在有生之年回本。思明區和湖里區是通俗上的廈門島,也就是廈門市中心,這兩個地區的房價都高得驚人。

  而海滄區除了有工業,也是近年來在廈門島內二手房屋市場飽和并且房價高企的情況下,新生的離島最近的生活區,新的住宅樓盤建成,使得許多人在此買房,從而帶動了海滄區的房價。

  但是因為廈門的產業結構單一且薄弱,再加上多數在廈門工作的人是廈門本地人,擁有房產(父輩),所以租房的市場并不大,這也就導致廈門的租金一直上不去。

  05

  新租房時代即將來臨

  中國租房人口比例遠不及發達國家的城市。目前僅有25.8%,其中北京約為32.2%,廣州46.9%。而紐約的租房率高達56.9%,倫敦在2025年也將達到65%,東京則有機構聲稱目前是90%租房率。

  有跡象表明,年輕一代的買房年齡正在推遲。拿北京舉例,首次購房人群年齡已經從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。而2010年到2016年,30歲至50歲的租賃人口占比從原本的11%升至47%。

  從長遠的角度考慮,租金回報率是衡量房地產市場健康程度的重要指標。新租房時代遲早會到。

  *文中數據參考自鏈家網、安居樂、房天下、中國房價行情平臺、易居研究院、Zillow、Corelogic、野村不動產、Zoopla等。主筆宇婷對此文亦有貢獻。

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